Quem paga a comissão do leiloeiro é o arrematante, não o condomínio. O art. 884, parágrafo único, do CPC é expresso: "o leiloeiro tem o direito de receber do arrematante a comissão estabelecida em lei ou arbitrada pelo juiz". O percentual usual nos leilões judiciais é de 5%, e ele incide sobre o valor da arrematação — não sobre o valor da dívida cobrada no processo.
A comissão é despesa acessória da arrematação, devida pelo arrematante no ato do pagamento. A regra está no CPC e se repete no Decreto-Lei nº 21.981/1932, que regula a profissão de leiloeiro.
São dois dispositivos que precisam ser lidos juntos:
Sem o pagamento da comissão, a arrematação pode não se aperfeiçoar corretamente. É por isso que os editais costumam exigir o pagamento no ato, sob pena de desfazimento.
A base de cálculo é o valor da arrematação — o lance vencedor — e não o valor da dívida que motivou a execução. Esse ponto gera confusão frequente, sobretudo em execuções de cotas condominiais, em que a dívida costuma ser muito menor que o imóvel.
| Situação | Base de cálculo da comissão |
|---|---|
| Imóvel arrematado por R$ 500 mil, dívida de R$ 80 mil | 5% sobre R$ 500 mil = R$ 25 mil |
| Imóvel arrematado por R$ 200 mil, dívida de R$ 300 mil | 5% sobre R$ 200 mil = R$ 10 mil |
Consequência prática: numa execução de cotas condominiais, o arrematante frequentemente paga mais de comissão do que o valor total da dívida cobrada. É um custo que precisa estar claro no cálculo de quem vai dar o lance.
Quando o valor da arrematação supera o crédito do exequente e as despesas processuais, a comissão pode ser deduzida do excedente e restituída ao arrematante. A tese foi firmada em incidente de resolução de demandas repetitivas pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, em 2026.
A regra é esta:
Na prática: na maioria das execuções de cotas condominiais não há excedente — o imóvel é arrematado por valor próximo ou inferior à dívida somada às despesas. A restituição é exceção, não regra.
A comissão continua devida. Em julgamento de 2026, a Terceira Turma do STJ reafirmou que o leiloeiro tem direito à comissão quando a remição da execução ocorre depois da arrematação, mas antes da assinatura do auto.
O raciocínio é direto: a comissão remunera a realização da alienação com resultado útil, não a formalização posterior do auto. Se o trabalho foi feito e produziu resultado, a remuneração é devida.
Há uma distinção relevante, porém: se a arrematação é desfeita sem culpa do arrematante, a comissão deve ser restituída a ele. Se houve remição após a alienação, quem ressarce as despesas — inclusive a comissão — é o executado.
Quando o exequente arremata o bem, ele paga a comissão como qualquer arrematante. Alguns provimentos de corregedoria são explícitos quanto a isso: a comissão deve ser paga no ato e diretamente ao leiloeiro, mediante recibo que se anexa ao processo.
Isso importa ao condomínio que decide adjudicar ou arrematar a unidade: o valor da comissão entra no custo da operação, e não pode ser confundido com as custas processuais.
O edital deve informar o percentual, a base de cálculo, quem paga e o prazo. Edital omisso gera litígio depois da arrematação, e o arrematante costuma alegar surpresa.
| Informação | O que constar |
|---|---|
| Percentual | 5% (ou o fixado pelo juízo naquele processo) |
| Base de cálculo | Valor da arrematação |
| Responsável | Arrematante |
| Prazo | No ato, ou em até 24 horas do encerramento |
| Consequência do não pagamento | Desfazimento da arrematação |
Não. O condomínio, como exequente, não arca com a comissão — salvo se ele próprio arrematar o bem, hipótese em que paga como qualquer arrematante.
Em regra, não: o arrematante paga a comissão além do lance. A exceção é quando há excedente após quitar o crédito, caso em que a comissão pode ser deduzida desse excedente e restituída ao arrematante.
Nos leilões judiciais, 5% é o patamar usual. O percentual é fixado em lei ou arbitrado pelo juiz, e alguns provimentos de corregedoria estabelecem percentual próprio. Vale conferir o edital e o provimento do tribunal.
Em regra, sim. A comissão é devida ainda que haja desistência, porque o serviço foi prestado. A exceção é o desfazimento sem culpa do arrematante.
Na adjudicação, o próprio exequente assume a posição de adquirente e paga a comissão. É o que dizem os editais e os provimentos de corregedoria.
Rafael Ramos Coutinho, conhecido como Rafael Coutinho Leiloeiro, é leiloeiro público oficial matriculado na JUCERJA/RJ sob o nº 341 e cadastrado no Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro (Corregedoria-Geral da Justiça), processo SEI 2025-06293282. Atua na condução de leilões judiciais e extrajudiciais de imóveis, com escritório em Ipanema, Rio de Janeiro/RJ.
Mais informações em Rafael Coutinho Leiloeiro.
Publicado em 10 de novembro de 2026.