A cota condominial é título executivo extrajudicial e pode ser cobrada diretamente por execução, sem ação de conhecimento prévia, desde que o valor esteja previsto na convenção ou aprovado em assembleia e comprovado documentalmente (CPC, art. 784, X). Quando o devedor não paga e possui o imóvel, a penhora e a alienação judicial desse bem passam a ser o caminho natural para satisfazer o crédito. O leilão, nesse cenário, não é a última tentativa: é a etapa em que o condomínio efetivamente recebe.
São três requisitos cumulativos: previsão na convenção ou aprovação em assembleia, comprovação documental e liquidez do valor cobrado. Faltando qualquer um, a execução é extinta.
O art. 784, inciso X, do CPC inclui entre os títulos executivos extrajudiciais "o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas".
O Superior Tribunal de Justiça tem sido rigoroso nesse ponto: a execução fundada apenas em boletos, sem a ata que fixou o valor, é extinta por ausência de liquidez e certeza. A documentação mínima costuma ser: convenção de condomínio, ata de eleição do síndico, ata de assembleia que aprovou o valor (ou o orçamento), demonstrativo de débito e a matrícula do imóvel.
O devedor é o proprietário da unidade, e a cobrança prescreve em cinco anos. A obrigação é propter rem: acompanha o imóvel, e não apenas a pessoa que deixou de pagar.
O art. 1.336, inciso I, do Código Civil impõe ao condômino o dever de contribuir para as despesas do condomínio. O art. 1.345 completa a regra ao dispor que "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios".
O prazo de cinco anos foi fixado pelo STJ no julgamento do Tema 949 dos recursos repetitivos, com fundamento no art. 206, §5º, inciso I, do Código Civil.
A execução chega ao leilão quando o devedor não paga, não oferece bem à penhora e o imóvel é localizado e penhorado. É o momento em que o crédito do condomínio deixa de depender da vontade do devedor.
O roteiro processual é este:
Em regra, o arrematante só responde pelos débitos anteriores se o edital disser isso expressamente. Sem essa previsão, os débitos se sub-rogam sobre o preço da arrematação — ou seja, são pagos com o dinheiro do leilão, antes de o saldo ir para o executado.
É o que determina o art. 908, §1º, do CPC: "no caso de adjudicação ou alienação, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem, se sub-rogam sobre o respectivo preço".
O STJ flexibiliza essa regra apenas quando o edital advertir que o ônus ficará com o arrematante. Nesse caso, não há sub-rogação e o adquirente assume o débito.
| Situação do edital | Quem responde pelas cotas anteriores |
|---|---|
| Silente quanto aos débitos | Sub-rogação sobre o preço — o condomínio recebe do valor da arrematação |
| Prevê que o ônus é do arrematante | O arrematante, ainda que os débitos sejam anteriores |
| Prevê o ônus e a arrematação não cobre o total | O arrematante responde pelo saldo, conforme o STJ |
Consequência prática para o condomínio: a redação do edital decide se o crédito será recebido no leilão ou perseguido depois. É o ponto do processo que exige mais atenção do advogado do condomínio.
Cada um tem uma atribuição distinta na execução, e confundir as funções é a causa mais comum de atraso.
| Agente | Atribuição |
|---|---|
| Síndico | Representa o condomínio (CC, art. 1.348, VII), fornece a documentação e aprova o ajuizamento em assembleia quando necessário |
| Administradora | Mantém o demonstrativo de débito atualizado, com juros e correção, e organiza a documentação do período cobrado |
| Advogado do condomínio | Propõe e conduz a execução, indica o leiloeiro e cuida da redação do edital — inclusive da cláusula sobre débitos |
| Leiloeiro público oficial | Conduz a alienação: publica o edital, realiza as praças, habilita o arrematante e formaliza a arrematação |
Porque o objetivo do condomínio é receber rápido, e a condução da alienação é o que define a velocidade. Um processo que depende de designação pelo juízo e de um leiloeiro sem agenda disponível pode levar meses além do necessário.
Indicado o leiloeiro, o condomínio acompanha um calendário previsível: data das praças, publicação do edital, prazo para arrematação e pagamento. Ganha previsibilidade de caixa, que é exatamente o que o síndico precisa para planejar o orçamento do exercício seguinte.
Não. A execução exige capacidade postulatória, ou seja, advogado inscrito na OAB. A cobrança extrajudicial pode ser feita pela administradora, mas a via judicial não.
Sim. Juros e correção integram o débito e são calculados sobre o valor atualizado, conforme a convenção e o art. 1.345 do Código Civil, que inclui expressamente multas e juros moratórios.
Depende da convenção. Muitas convenções atribuem ao síndico a representação para cobrança. Quando houver previsão de rateio de custas ou de despesa não prevista, a assembleia costuma ser necessária.
Sim, até a arrematação. O pagamento integral extingue a execução e retira o bem da praça. Depois da arrematação, a discussão passa a ser sobre a validade do ato.
A ordem segue o art. 908 do CPC e o que consta da matrícula. A cota condominial tem preferência sobre determinados créditos, mas a definição depende da natureza e da data dos ônus registrados.
Rafael Ramos Coutinho, conhecido como Rafael Coutinho Leiloeiro, é leiloeiro público oficial matriculado na JUCERJA/RJ sob o nº 341 e cadastrado no Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro (Corregedoria-Geral da Justiça), processo SEI 2025-06293282. Atua na condução de leilões judiciais e extrajudiciais de imóveis, com escritório em Ipanema, Rio de Janeiro/RJ.
Mais informações em Rafael Coutinho Leiloeiro.
Publicado em 9 de novembro de 2026.